Co mogę wybudować na działce?

Home / Co mogę wybudować na działce?

Chcesz wiedzieć jak sprawdzić przeznaczenie i dopuszczalną zabudowę ale nie wiesz gdzie szukać informacji? Wybrałeś już działkę ale nie wiesz jaki dom możesz na niej wybudować?

Wybór nieruchomości, na której mógłby powstać Twój wymarzony dom wymaga sprawdzenia wielu kwestii. Po pierwsze zweryfikuj czy rodzaj zabudowy jaki chcesz zrealizować na gruncie jest dopuszczalny w dokumentach planistycznych. Następnie sprawdź wymagane parametry techniczne wynikające z projektu oraz te zawarte w obowiązującym planie lub warunkach zabudowy. Poniżej omawiamy poszczególne etapy tego procesu na konkretnym przykładzie.

Gdzie mogę sprawdzić przeznaczenie nieruchomości?

Potwierdzenie przeznaczenia nieruchomości uzyskasz w Urzędzie Gminy lub Miasta. Uzyskane na wniosek zaświadczenie będzie zawierało informacje o obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub w przypadku jego braku, o tym czy wydano warunki zabudowy dla konkretnej działki. Dodatkowo powinno również wskazywać jakie jest jej konkretne przeznaczenie. Miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego są coraz częściej umieszczane w biuletynach informacji publicznej gmin lub geoportalach w formie map z załącznikami.

Jakie są możliwe przeznaczenia?

W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na załączniku graficznym odnajdziesz literowe (literowo-cyfrowe) oznaczenie przeznaczenia, mające swój odnośnik w treści. Często stosowane są również oznaczenie kolorystyczne, które rozgraniczają tereny o różnym przeznaczeniu. Zdarza się też że działka ma kilka różnych przeznaczeń występujących równolegle. W takiej sytuacji zasięg danego przeznaczenia określa załącznik graficzny planu.

W przypadku budowy domu pożądanym przeznaczeniem jest symbol MN – tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Jednak nawet w innych przypadkach np. kiedy działka oznaczona jest jako rekreacyjna warto sprawdzić czy przeznaczenie uzupełniające nie dopuszcza zabudowy mieszkaniowej. W zapisach szczegółowych możesz sprawdzić czy może ona występować samodzielnie.

Na rysunku planu możemy odnaleźć również tereny zabudowy usługowej, użytkowania rolniczego, zabudowy techniczno-produkcyjnej, zieleni i wód, komunikacji oraz infrastruktury technicznej.

W przypadku zabudowy mieszanej możliwa jest również zabudowa budynkiem jednorodzinnym. Warto jednak mieć na uwadze przyszłe zmiany naszej okolicy. Dokładne sprawdzenie najbliższego otoczenia pod kątem przeznaczenia wykluczy niemiłe niespodzianki.

Warunki zabudowy wydawane są dla konkretnej inwestycji. W decyzji organ zatwierdza możliwość budowy określonego obiektu zgodnie z wnioskiem inwestora lub odmawia wydania takiej decyzji.

Czy na terenie zabudowy zagrodowej mogę postawić dom?

Mając na myśli zabudowę jednorodzinną należy przez to rozumieć budynek mieszkalny jednorodzinny wraz z budynkami garażowymi i gospodarczymi. Z kolei zabudowa zagrodowa to w szczególności budynki mieszkalne, budynki gospodarcze lub inwentarskie w rodzinnych gospodarstwach rolnych, hodowlanych, ogrodniczych lub leśnych.(Rozp.) Nie można zatem uznać ich za równoznaczne. Jeżeli nie prowadzimy działalności rolniczej możemy budować dom jedynie na gruntach, które dopuszczają zabudowę jednorodzinną.

W jaki sposób ocenić przydatność działki pod zabudowę?

1. Sprawdź działkę na geoportalu

Portalem, który koniecznie musisz odwiedzić sprawdzając potencjał działki jest Geoportal Krajowy. Uruchamiając odpowiednią zakładkę możesz sprawdzić warstwa po warstwie ukształtowanie terenu, rozmieszczenie obiektów, a czasem nawet dostępne media. Warto również zapoznać się z mapami zewnętrznych instytucji takich jak GDOŚ, Wody Polskie czy Lasy Państwowe. Czasami bowiem w związku z występowaniem stref ochronnych, terenów zalewowych itp. zabudowa może być znacznie ograniczona. Strefy te bardzo często naniesione są na załączniku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Poniżej przedstawiamy potencjalne problemy jakie można odczytać z poszczególnych map. Pamiętaj jednak, że przed problemami niewidocznymi na pierwszy rzut oka uchroni Cię jedynie wizja w terenieoraz badania gruntu.

Również sam kształt działki może powodować utrudnienia w zabudowie a nawet ją wykluczać. Dla przykładu wąski front nieruchomości wymusi wybór projektu bardzo wąskiego domu. Na działce ściętej, trójkątnej również trudno jest zachować odpowiednie odległości od granic działki (3 m od ściany bez otworów okiennych, 4 m dla ściany działki z otworami). Jednocześnie możliwa powierzchnia zabudowy może okazać się bardzo mała.

DZIAŁKA PRZYKŁADOWA:

64/29 Malanów, Przeznaczenie ZL i 7 ML ~13 a

Działka z lasem – obowiązuje strefa ochronna 12 m
Obszar Chronionego Krajobrazu – brak obostrzeń
Kształt regularny – brak utrudnień w zabudowie

2. Przeanalizuj zapisy Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego

Zapisy szczegółowe planu zagospodarowania przestrzennego (lub Warunków Zabudowy w przypadku braku planu) określają parametry zabudowy. Możemy się z nich dowiedzieć jak duży dom zmieścimy na danej działce, oraz gdzie budynek może być zlokalizowany. Poniżej opisane są najważniejsze współczynniki, jakie powinniśmy wziąć pod uwagę:

Powierzchnia zabudowy – wyraża stosunek terenu znajdujący się pod budynkiem liczony po jego zewnętrznym obrysie do powierzchni gruntu.

Intensywność zabudowy – określa stosunek powierzchni całkowitej budynku (uwzględniając wszystkie kondygnacje) do powierzchni działki. Przy prostych bryłach często to powierzchnia zabudowy przemnożona przez liczbę kondygnacji.

Powierzchnia biologicznie czynna – rozumie się przez nią część działki pokrytą roślinnością wraz z powierzchnią wód powierzchniowych. Do powierzchni biologicznie czynnych wlicza się również te wysypane kamieniami czy utwardzone powierzchnie ścieżek. W przypadku stosowania płyt ażurowych czy kostki ażurowej na nawierzchnię drogi czy parkingu część tej powierzchni również będzie mogła być zaliczona do powierzchni biologicznie czynnej. Podobnie jest w przypadku zastosowania tzw “zielonych dachów”

Plan określa również parametry takie jak liczba kondygnacji, wysokość budynków, rodzaj dachów, materiały i kolory elewacji oraz dachów, liczba miejsc parkingowych, obowiązujące i nieprzekraczalne linie zabudowy, itp.. Nie we wszystkich planach znajdziemy każdy z wymienionych elementów. Niektóre plany mogą być nieco bardziej uproszczone. Wyjaśnienie wszystkich zastosowanych pojęć znajdziemy w początkowej części planu.

Kupując działkę budowlaną z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego warto sprawdzić czy powierzchnia naszej działki odpowiada minimalnej powierzchni zabudowy wskazanej przez plan. Jest to weryfikowane na etapie wydawania pozwolenia na budowę.

DZIAŁKA PRZYKŁADOWA:

W analizowanym przykładzie działka ma około 1300 m i szerokość frontu około 25 m. Są to parametry zgodne z wymaganiami planu.

3. Sprawdź najważniejsze zapisy przepisów odrębnych

Planując budowę domu warto zapoznać się również z przepisami odrębnymi. Nie tylko plan nakłada na nas pewne obowiązki. Szereg obostrzeń może wynikać również z innych ustaw. Przede wszystkim należy przestudiować zapisy Rozporządzenia w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Poniżej zestawiono te które najczęściej mogą wpływać na planowaną zabudowę.

  • Studnia: odległość od granicy działki minimum 5 m (może być mniej jeśli sąsiadują z innymi na działce obok),
  • Zbiornik bezodpływowy: odległość od granicy działki minimum 2 m (może być mniej jeżeli sąsiadują z innymi na działce obok), od okien i drzwi do pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi minimum 5m
  • W sytuacji gdy na jednej działce mamy do czynienia ze studnią i zbiornikiem bezodpływowym, odległość między nimi musi wynosić minimum 15 m
  • Budynek: odległość od granicy działki dla ściany z otworami okiennymi lub drzwiowymi 4 m; odległość od granicy działki dla ściany bez otworów okiennych lub drzwiowymi 3 m; odległość od lasu (w ewidencji lub w MPZP) 12 m
#list-style-5f74cb7aa0ebf ul li:before { font-family:FontAwesome; content: "\f00c"; color:#a2c527 }

DZIAŁKA PRZYKŁADOWA:

Na rysunku uwzględniono: strefę odległości od lasu – 12 m,
strefę odległości od drogi – 5 m,
strefę odległości od granic działki – 4 m.
W konsekwencji możliwa powierzchnia zabudowy wynosi około 270 m2

Już wiesz na co zwracać uwagę przy wyborze gruntu i w jaki sposób ocenić potencjał nieruchomości. Wiesz na co zwracać uwagę przeglądając ogłoszenia w poszukiwaniu działki pod swój przyszły dom. Jednak przed samym zakupem powinieneś skonsultować się z architektem, który szczegółowo oceni możliwości zabudowy i pomoże dopasować Ci odpowiedni projekt.

Jestes zainteresowany inwestowaniem w grunty? Zadzwoń

tel: 733 508 203

Kontakt