Jak bezpiecznie kupić działkę budowlaną?

Home / Jak bezpiecznie kupić działkę budowlaną?

Poradnik krok po kroku cz. 2

W pierwszej części naszego poradnika zakupu działki budowlanej poruszyliśmy wiele kwestii związanych m.in. przeznaczeniem gruntu, możliwościami zabudowy, ukształtowaniem terenu i z możliwymi z tego względu trudnościami. W drugiej części poruszymy m.in. kwestie dostępu do drogi publicznej, doprowadzenia mediów do planowanej inwestycji czy weryfikacji stanu prawnego dlatego jeśli chcesz uzupełnić swoją wiedzę zachęcamy do lektury.

1. Czy działka posiada dostęp do drogi?

Poza parametrami technicznymi działki oraz jej przeznaczeniem istotny jest również dojazd do nieruchomości. Już na etapie wytyczania zjazdu z drogi na działkę mogą pojawić się utrudnienia. Wysoka skarpa wzdłuż drogi lub gęste drzewa mogą generować spore koszty. Udrożnienia wymagać może również droga dojazdowa do nieruchomości. Pomimo wytyczenia jej w planie i wydzielenia w formie odrębnej działki ewidencyjnej, fizycznie może ona nie istnieć. W takim przypadku Inwestor jest zmuszony do finansowania dojazdu do kompleksu w całości ze środków własnych, nawet jeśli nie jest właścicielem nieruchomości dojazdowej. Rozwiązanie takie nie tylko wiąże się z kosztami, ale również opóźnieniem terminu realizacji inwestycji. Problem drogi dojazdowej do nieruchomości występuje także w przypadku dróg gminnych. Często w budżecie brak jest środków na tego typu inwestycje lub przewiduje się ich realizację w odległej perspektywie czasowej.

Poza fizycznym dojazdem do nieruchomości należy ustalić czy ma ona formalny dostęp do drogi publicznej. Jest to warunek konieczny na etapie uzyskiwania pozwolenia na budowę. Jeżeli działka nie graniczy bezpośrednio z drogą publiczną dostęp do niej może przebiegać przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej.

Przed zakupem sprawdź:
a) Czy droga dojazdowa do nieruchomości jest przejezdna?
b) Czy nieruchomość ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej?
c) Czy nieruchomość ma zapewniony dojazd przez drogę wewnętrzną/służebność drogową?

2. Czy działka ma dostęp do mediów?

dostaw energii, wody, gazu znajdziemy obecnie wiele alternatywnych rozwiązań. Warto się z nimi zapoznać nie tylko w przypadku braku możliwości przyłączenia do istniejących sieci.

Na temat przyłączeń poszczególnych mediów informacje znajdziesz w cyklu osobnych artykułów. Poruszają one kwestię możliwych rozwiązań ich procedur i potencjalnych kosztów

W zakresie uzbrojenia działki sprawdź:
a) Czy w pobliżu nieruchomości przebiegają sieci: elektryczna, wodociągowa, kanalizacyjna, gazowa i czy istnieje możliwość ich przyłączenia?
b) Jakie są alternatywne możliwości pozyskania mediów?

3. Co w otoczeniu działki może wpływać na zabudowę?

W związku z planowaną zabudową mogą pojawić się ograniczenia wynikające z otoczenia nieruchomości. Czynniki zewnętrzne mogą utrudniać, a w niektórych przypadkach nawet uniemożliwiać zabudowę. Dlatego przed zakupem warto zweryfikować następujące kwestie:

Odległość od lasu
Zgodnie z rozporządzeniem w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, minimalna odległość budynków od granicy lasu (ewidencyjnego lub określonego w MPZP) wynosi 12 metrów. W efekcie w przypadku bardzo małych parceli i sąsiedztwa lasu, zachowując odległości od granic działki, powierzchnia zabudowy może być znacznie zmniejszona lub całkowicie wyłączona. Istnieje jednak możliwość odstępstwa od tej reguły jeżeli teren na którym znajduje się las przeznaczony jest w planie na cele nieleśne, a domy posiadają podwyższoną klasę odporności przeciwpożarowej. Ponadto można starać się o odstępstwo od przepisów, jednak procedura wymaga dodatkowych uzgodnień i wiąże się ze znacznym podwyższeniem kosztów budowy.

Obszary chronione
Jeżeli nieruchomość objęta jest jedną z form ochrony przyrody konsekwencją może być szereg ograniczeń budowlanych, a w niektórych przypadkach nawet całkowity zakaz zabudowy. Zakazy występujące na obszarach chronionych to między innymi zakazy: zabudowy w określonych strefach, likwidowania i niszczenia zadrzewień, zasypywania zbiorników wodnych itp. W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego mogą zostać wpisane zakazy obowiązujące dla istniejących obszarów chronionych, a także niezależne obostrzenia służące ochronie lokalnego krajobrazu.

Strefa archeologiczna/konserwatorska
Jeżeli na działce znajduje się stanowisko archeologiczne lub znajduje się ona w strefie archeologicznej/konserwatorskiej, podczas prac ziemnych wymagany jest nadzór archeologa lub badania archeologiczne. Informacje o wskazanych strefach znajdują się w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego/warunkach zabudowy.

Zagrożenie powodzią
Jeżeli działka znajduje się w strefie szczególnego zagrożenia powodzią, ustawa Prawo Wodne nakłada na inwestora obowiązek uzyskania pozwolenia wodnoprawnego dla nowych obiektów budowlanych. Obszarami szczególnego zagrożenia powodzią są obszary, na których prawdopodobieństwo wystąpienia powodzi jest średnie i wynosi 1% lub wysokie i wynosi 10%.

Odległość od infrastruktury
Plany zagospodarowania przestrzennego mogą wprowadzać również strefę odległości od linii przebiegu mediów (linii elektroenergetycznej, gazowej, wodociągowej etc.). Infrastruktura przesyłowa przebiegająca przez środek działki nie tylko obniża jej atrakcyjność ale może znacząco utrudnić zabudowę.

W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego mogą pojawić się dodatkowe strefy z których wynikać będą kolejne ograniczenia. Warto jest dokładnie przeanalizować zarówno treść planu jak i załącznik graficzny, na którym zaznaczony jest zasięg wspomnianych stref. Mogą to być: strefa ochronna cmentarzy, strefa ochronna lotniska, strefa ochronna ujęcia wód, strefa pasa nadbrzeżnego, obszar ograniczonego użytkowania, obszar wymagający przekształceń lub rekultywacji, obszar wpisany do ewidencji/rejestru zabytków i inne.

Sposób identyfikowania wskazanych zagrożeń oraz jakie są konsekwencje ich występowania wyjaśnia następny artykuł. Porządkuje on zagadnienia związane ze strefami ochronnymi (Kliknij aby przejść dalej)

Przed zakupem sprawdź otoczenie nieruchomości ustalając:
a) Czy działka znajduje się w strefie odległości od lasu?
b) Czy działka objęta jest jedną z form ochrony przyrody?
c) Czy działka znajduje się w strefie archeologicznej/konserwatorskiej?
d) Czy działka znajduje się w strefie szczególnego zagrożenia powodzią?
e) Czy przez działkę przebiega linia elektroenergetyczna, gazowa, wodociągowa? Czy wprowadzone są strefy ochronne ?
f) Czy występują inne dodatkowe strefy wskazane w MPZP/WZ?

4. Jak sprawdzić stan prawny nieruchomości przed zakupem?

Elementem poprzedzającym zakup nieruchomości powinna być dogłębna analiza stanu prawnego nieruchomości. Każdorazowo należy zapoznać się z zapisami księgi wieczystej. W dziale I należy zweryfikować oznaczenie nieruchomości i spis praw z nią związanych. W dziale II znajdziemy potwierdzenie czy faktycznie do sprzedawanej nieruchomości przysługuje prawo własności czy jest to inne z praw rzeczowych (użytkowanie wieczyste, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu etc.) W dziale III dowiemy się czy nieruchomość nie jest obciążona dodatkowymi prawami, roszczeniami i ograniczeniami (służebność osobista, służebność drogowa etc.). W ostatnim dziale ksiąg wieczystych możemy potwierdzić czy nieruchomość nie jest obciążona hipoteką. Należy jednak pamiętać że nie wszystkie prawa mogą być w księdze wieczystej ujawnione. Jeżeli podjęte zostały czynności wymagające formy aktu notarialnego, notariusz kieruje dokumenty do sądu w celu aktualizacji ksiąg oraz wprowadza wzmiankę w odpowiednim dziale ksiąg wieczystych.

Na pytanie czy księga wieczysta całkowicie chroni kupującego, odpowiada kolejny z artykułów

Informację wpisane w księgach powinny znaleźć potwierdzenie w podstawie nabycia nieruchomości osoby zbywającej. Zapoznanie się z aktem notarialnym jest szczególnie ważne. Mogą być w nim zawarte informacje których nie znajdziemy w księgach wieczystych takie jak informacja o prawie dożywocia czy służebności przesyłu.

Warto poprosić o wypis i wyrys
Na podstawie wypisu i wyrysu z rejestru gruntów notariusz podczas aktu notarialnego potwierdza przedmiot transakcji. Ponadto pierwszym z dokumentów również możemy potwierdzić rodzaj prawa do nieruchomości u obecnego właściciela. Jednak przede wszystkim wypis z rejestru gruntów wskazuje nam dokładną powierzchnię nieruchomości.

Do aktu notarialnego należy pozyskać również zaświadczenie o przeznaczeniu, strefach rewitalizacji oraz uproszczonym planie urządzenia lasu. Na podstawie tych dokumentów notariusz może przystąpić do sporządzania aktu notarialnego. W uzasadnionych przypadkach notariusz może oczekiwać dodatkowych dokumentów.

Przed przystąpieniem do aktu notarialnego sprawdź:
a) Zapisy Ksiąg Wieczystych
b) Dokumenty potwierdzające prawo własności do nieruchomości
c) Dokumenty potwierdzające przedmiot umowy (wypis i wyrys z rejestru gruntów, zaświadczenie o strefach rewitalizacji, zaświadczenie o uproszczonym planie urządzania lasu, zaświadczenie o miejscowym planie)

Przed podjęciem decyzji o zakupie nieruchomości zweryfikuj elementy z załączonej listy (Kliknij tutaj). Uchroni cię ona przed potencjalnymi niespodziankami, które na pierwszy rzut oka mogą być niewidoczne. Jeżeli chcesz dowiedzieć się więcej, zapraszamy do lektury pozostałych artykułów.

Wypełnij naszą check listę i bądź pewny przy zakupie nieruchomości!

Jestes zainteresowany inwestowaniem w grunty? Zadzwoń

tel: 733 508 203

Kontakt