Jak bezpiecznie kupić działkę budowlaną?

Home / Jak bezpiecznie kupić działkę budowlaną?

Poradnik krok po kroku cz. 1

Znalazłeś wymarzoną nieruchomość ale nie wiesz od czego zacząć?
Nie daj się oszukać! Zobacz co powinieneś sprawdzić przed zakupem.

Zakup nieruchomości jest jedną z ważniejszych decyzji w naszym życiu. Często jest też jedną z trudniejszych. Bez specjalistycznej wiedzy pełne zrozumienie ograniczeń i możliwości zagospodarowania nieruchomości wydaje się być niemożliwe. Poniższe zestawienie powstało w oparciu o lata naszych inwestycyjnych doświadczeń, podczas których sprzedaliśmy ponad 2000 działek. Mamy nadzieję, że ułatwi Ci ono cały proces oraz uzbroi w wiedzę niezbędną przy szukaniu wymarzonej działki.

1. Czy działka jest budowlana?

Aby nieruchomość można było zabudować musi być przeznaczona pod zabudowę w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub musi być wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Na pytanie kiedy działka jest budowlana odpowiada osobny artykuł, wyjaśniając możliwe scenariusze oraz rozwiązania

2. Co mogę wybudować?

Dokumenty planistyczne należy dokładnie przeanalizować, aby ocenić czy wybrana nieruchomość może zostać zagospodarowana w oczekiwany sposób. Plan oraz warunki zabudowy określają sposób zagospodarowania, intensywność zabudowy oraz parametry budynków. Należy sprawdzić, czy wybrany przez nas projekt jest zgodny z tymi zapisami. Istnieją również inne akty prawne wprowadzające dodatkowe ograniczenia. Dlatego wybrany projekt budowlany najlepiej zweryfikować z architektem. Jest to wskazane zwłaszcza jeżeli powierzchnia działki jest niewielka i zastosowanie się do wszystkich wytycznych może być niemożliwe.

Aby dowiedzieć się jakim rodzajem budynku wybrana działka może zostać zabudowana sprawdź kolejny artykuł (Kliknij aby przejść dalej)
O tym czy konkretny projekt budynku może zostać zrealizowany na wybranej działce zgodnie z MPZP i przepisami odrębnymi, dowiesz się tuta

Kupując nieruchomość na początku sprawdź:
a) Czy dla działki obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP)? Poproś o zaświadczenie o przeznaczeniu nieruchomości. W przypadku jego braku sprawdź czy wydano warunki zabudowy (WZ). Poproś o dokumenty i sprawdź ich aktualność.
b) Czy dokumenty planistyczne dopuszczają planowaną inwestycję (rodzaj zabudowy)?
c) Czy zgodnie z zapisami MPZP/WZ oraz przepisami odrębnymi możliwa jest realizacja planowanej inwestycji w zakresie umiejscowienia i parametrów budynków?

3. W jaki sposób stan fizyczny może wpływać na zabudowę?

Nie tylko wymiary działki i jej kształt mogą wpływać na lokalizację budynku na działce. Szereg elementów może istotną część gruntu całkowicie wyłączać z zabudowy.

Urozmaicony, pofałdowany teren o dużych nachyleniach może znacząco podnosić estetykę otoczenia. Na etapie budowy może jednak przynieść wiele dodatkowych trudności. Wiąże się to nie tylko z wydłużeniem prac, ale również z dodatkowymi kosztami.

Istotne jest także, aby ocenić przydatność podłoża do zabudowy. Budowa domu możliwa będzie tylko na tzw. glebach twardoplastycznych. Należy unikać takich gleb jak torfy, namuły, gytie oraz sprawdzić czy nie występują lokalne podmokłości lub osuwiska. Budowa domu na gruntach podmokłych jest praktycznie niemożliwa. W przypadku terenu osuwiskowego musi być ona natomiast poprzedzona szeregiem zabiegów inżynierskich. Jeżeli mamy wątpliwości co do nośności gruntu wykonajmy odwierty geologiczne, które pozwolą na ocenę przydatności terenu pod budowę.

Case 1: Podczas badań geologicznych może okazać się że na gruncie zakopany został staw. W konsekwencji prace budowlane mogą być zatrzymane przez nachodzącą wodę. Przed ich wznowieniem teren musiałby zostać osuszony.

Case 2: Inną ukrytą wadą może być zakopane wysypisko śmieci. W tym przypadku inwestor musiałby ponieść ogromne koszty oczyszczenia terenu oraz uzupełnienia wykopu.

Case 3: Jeżeli na etapie budowy okaże się, że na podłoże składają się torfy, kontynuowanie budowy wymagałoby wymiany gruntów pod fundamenty.

Więcej informacji na temat stanu fizycznego nieruchomości znajduje się w kolejnym artykule. Dowiesz się w nim jak sprawdzić występujące zagrożenia i możliwe rozwiązania

Podczas weryfikacji gruntu sprawdź:
a) Czy na działce występują pochyłości? Czy wymagają dodatkowych zabiegów?
b) Czy tereny są zagrożone osuwaniem się?
c) Czy na działce występują skarpy? Czy nie utrudniają zjazdu z nieruchomości?
d) Czy na działce występują rowy? Czy wymagają wykonania przepustów?
e) Czy na działce występują zagłębienia? Czy wymagają dodatkowych zabiegów?
f) Czy na gruncie występują podmokłości?
g) Co wynika z odwiertów ? (Wysokość wód gruntowych, wymiana gruntów)

4. Czy mogę wyciąć drzewa ?

Zadrzewienie działki bez wątpienia wpływa na jej atrakcyjność w oczach wielu osób. Może jednak stanowić też dodatkowe utrudnienie w przypadku realizacji zabudowy lub wjazdu. Jeżeli pojawi się potrzeba usunięcia części drzew na przykład pod planowanym budynkiem, należy wystąpić ze zgłoszeniem lub wnioskiem o zezwolenie na wycinkę do Urzędu Gminy. W przypadku jednak, gdy teren stanowi dodatkowo grunt leśny w ewidencji gruntów i budynków, wycinka może być dużo bardziej kłopotliwa. Zakaz wycinania drzew może także wynikać z występujących na danym terenie form ochrony przyrody.

Na gruncie zadrzewionym sprawdź:
a) Czy istniejące drzewa kolidują z planowanym zagospodarowaniem nieruchomości?
b) Czy wymagana jest zgoda na wycięcie drzew/zgłoszenie?
c) Czy teren zadrzewiony stanowi las w ewidencji gruntów i budynków?
d) Czy istniejące drzewa stanowią Pomnik Przyrody? Czy jest objęty inną formą ochrony przyrody?

To nie wszystkie istotne elementy, na które należy zwrócić uwagę przy zakupie działki. Zachęcamy do śledzenia naszej strony i zapoznania się z drugą częścią poradnika.

Jestes zainteresowany inwestowaniem w grunty? Zadzwoń

tel: 733 508 203

Kontakt