Jak przekształcić działkę rolną na budowlaną?

Home / Jak przekształcić działkę rolną na budowlaną?

Kupiłeś lub zamierzasz kupić działkę rolną w celu jej przekształcenia na budowlaną? Chciałbyś dowiedzieć się, czy będzie to możliwe oraz jak to zrobić?

Przekształcenie, czyli co?

Mówiąc o przekształceniu działki mamy na myśli zmianę jej przeznaczenia. W najprostszy sposób można to określić następująco: masz działkę rolną i chcesz mieć budowlaną. Jeżeli sprzedający działkę twierdzi, że jest ona przekształcona to powinien przedstawić zaświadczenie o miejscowym planie lub warunki zabudowy poświadczające jej budowlany charakter.

Jak przekształcić działkę?

Działkę można przekształcić w jeden z następujących sposobów:
a) przez uchwalenie lub zmianę planu zagospodarowania przestrzennego
lub
b) uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy.
W różnych sytuacjach możliwe są odmienne rozwiązania, dlatego powinieneś postępować zgodnie z określoną procedurą.

Krok 1: Sprawdź czy dla działki uchwalono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP)

Duże znaczenie ma fakt czy Twoja działka jest rolna na podstawie planu, czy na podstawie ewidencji gruntów. O tym czy dla działki uchwalono MPZP dowiesz się z zaświadczenia o przeznaczeniu, które bez problemów uzyskasz we właściwym urzędzie gminy (miasta).

Jeżeli dla działki uchwalono MPZP, a jej przeznaczenie jest inne niż budowlane to jedyną możliwością jest zmiana planu. Jest ona jednak dokonywana w drodze uchwały Rady Gminy (Miasta), a sama procedura często trwa wiele lat. Jednak żeby w ogóle mogło do tego dojść muszą być spełnione dwa podstawowe warunki:

  1. Działka musi być przeznaczona w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy pod budownictwo. To również możesz sprawdzić w urzędzie gminy (miasta). Jest to o tyle istotne, że uchwalony (zmieniony) plan musi być zgodny z zapisami studium. Jeżeli w studium grunt nie jest przeznaczony pod budownictwo to w pierwszej kolejności należy doprowadzić do zmiany samego studium, a to jest na tyle trudne i mało prawdopodobne, że nie rekomendujemy tej ścieżki. Jeśli chcesz dowiedzieć się na ten temat więcej kliknij tutaj.
  2. Musi być wola Rady Gminy (Miasta) do tego, aby taką zmianę przeprowadzić.

Jeżeli wyżej wymienione warunki są spełnione przejdź to Kroku 3B. Jeżeli natomiast MPZP przewiduje inne niż budowlane przeznaczenie, a w/w warunki nie są spełnione to nie będzie możliwości zmiany planu, ani uzyskania warunków zabudowy. Na działkach z planem nie możesz wnioskować o wydanie decyzji o warunkach zabudowy.

Krok 2: Jeżeli nie ma MPZP sprawdź czy grunt spełnia warunki umożliwiające przekształcenie

Jeżeli dla działki nie uchwalono MPZP, to będziesz miał dwie możliwości:

  1. Uzyskanie Warunków Zabudowy
  2. Uchwalenie MPZP

Zacznijmy od pierwszej możliwości, ponieważ jest to znacznie szybsza i prostsza procedura. Jest to również rekomendowana ścieżka dla stosunkowo małych inwestycji. Na decyzję o warunkach zabudowy będziesz czekał od 1 do 2 miesięcy w zależności od rodzaju zabudowy i sąsiedztwa. Opłata skarbowa za ustalenie warunków wynosi 107 zł.

Nie zawsze będzie to jednak możliwe. Otrzymanie decyzji o warunkach zabudowy odbywa się na wniosek i wymaga łącznego spełnienia określonych w ustawie kryteriów:

  • co najmniej jedna działka sąsiednia – dostępna z tej samej drogi publicznej – jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy
  • teren ma dostęp do drogi publicznej
  • istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla planowanej inwestycji.
  • teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne
  • decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi (np. dotyczącymi ochrony środowiska, czy prawa budowlanego)

Jeżeli wyżej wymienione warunki są spełnione przejdź do Kroku 3A.

Nie uzyskasz warunków jeżeli choćby jedno z wyżej przytoczonych kryteriów nie zostanie spełnione. Jedynym sposobem na przekształcenie działki pozostaje wtedy uchwalenie miejscowego planu. Jednakże podobnie jak w przypadku zmiany planu jego uchwalenie również jest dokonywane w drodze uchwały Rady Gminy (Miasta), a sama procedura często trwa wiele lat. Tutaj również muszą być spełnione dwa podstawowe warunki, aby zacząć rozważać tą opcje:

  1. Działka musi być przeznaczona w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy pod budownictwo ponieważ uchwalony plan musi być zgodny z zapisami studium. Jeżeli w studium grunt nie jest przeznaczony pod budownictwo to w pierwszej kolejności należy doprowadzić do zmiany samego studium, co jest niezmiernie trudne oraz czasochłonne. Jeśli chcesz dowiedzieć się na ten temat więcej kliknij tutaj.
  2. Musi być wola Rady Gminy (Miasta) do tego, aby uchwalić plan dla danego obszaru.

Jeżeli wyżej wymienione warunki są spełnione przejdź do Kroku 3B.

Jeżeli jednak grunt nie spełnia zarówno wymogów uzyskania warunków zabudowy, ani kryteriów uchwalenia planu zagospodarowania przekształcenie przy obecnym stanie prawnym będzie praktycznie niemożliwe.

Krok 3A: Uzyskanie Warunków Zabudowy

Chcąc zmienić przeznaczenie działki na podstawie decyzji o warunkach zabudowy musisz przygotować odpowiednie dokumenty i złożyć wniosek. Dokładny wykaz znajdziesz klikając tutaj. Ze względu na fakt, że decyzja nie wymaga tak skomplikowanej procedury jak plan zagospodarowania przestrzennego, odpowiedzi możesz się spodziewać w ciągu 2 miesięcy. W tym czasie urząd ustali strony postępowania, czyli właścicieli nieruchomości sąsiednich i sporządzi analizę urbanistyczną. Na podstawie takiej analizy wyznaczony zostanie sposób zagospodarowania działki wraz z określeniem szczegółowych parametrów zabudowy.

Krok 3B: Zmiana lub Uchwalenie Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego

Procedura zmiany i uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest podobna. Najczęściej dzieje się to z inicjatywy samej gminy (miasta), ale często również na wniosek właścicieli działek. Taki wniosek można złożyć w urzędzie, a następnie pozostaje nam już tylko czekać. Jeżeli większość członków Rady Gminy (miasta) przychyli się do wniosku to zostanie podjęta uchwała o przystąpieniu do sporządzenia (lub zmiany) miejscowego planu zagospodarowania obejmującego daną działkę. Wtedy też ruszy cała procedura, na którą właściciele działek mają ograniczony wpływ poprzez składanie uwag do projektowanego planu.
Czas trwania całej procedury nie jest w żaden sposób ograniczony, a co za tym idzie może ona trwać latami. Po jej zakończeniu rada gminy (miasta) przyjmuje plan w drodze uchwały, a następnie ogłasza w Dzienniku Urzędowym. Po jego ogłoszeniu i upływie terminu wskazanego w uchwale plan staje się prawomocny.
Warto wspomnieć, że decyzja o warunkach zabudowy i plan zagospodarowania nie mogą występować jednocześnie dla tego samego obszaru. W sytuacji pojawienia się miejscowego planu warunki zabudowy wygasają. Warto mieć to na uwadze w szczególności jeżeli decyzja o warunkach zabudowy dotyczy obszaru przewidywanego w planie na cele niebudowlane. Po uchwaleniu planu możliwości inwestycyjne na jednych terenach mogą zostać ograniczone, natomiast na innych rozszerzone.

Wyłączenie gruntów z produkcji rolniczej

Przekształcenie działki to nie koniec procedury związanej z budową domu na terenach rolnych. Warunkiem koniecznym do uzyskania pozwolenia na budowę jest wyłączenie gruntów z produkcji rolnej, tj. rozpoczęcie innego niż rolnicze lub leśne wykorzystywania terenu. Będziesz musiał tego dokonać również wtedy, gdy dla twojej działki obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego z przeznaczeniem budowlanym. Zanim zawnioskujesz o wyłączenie gruntów z produkcji powinieneś dowiedzieć się jakiej klasy gleby występują na Twoim terenie. Od tego zależy, czy będziesz musiał uzyskać decyzję zezwalającą na wyłączenie z produkcji. Gleby objęte koniecznością uzyskania decyzji:

  • użytki rolne wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego, zaliczone do klas I,II,III,IIIa,IIIb,
  • użytki rolne klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzone z gleb pochodzenia organicznego
  • inne wskazane w ustawie o ochronie gruntów rolnych

Nie będziesz potrzebował decyzji jeżeli na twoim terenie występują gleby pochodzenia mineralnego zaliczone do klas IV-VI.
Złożenie wniosku o wyłączenie jest bezpłatne. Może tego dokonać właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości w miejscowym starostwie powiatowym. Wyłączenie gruntu z produkcji w związku z mieszkalnictwem podobnie jak samo złożenie wniosku nie wiąże się z ponoszeniem dodatkowych opłat. Występuje tu jednak warunek maksymalnej powierzchni zabudowy domu jednorodzinnego wraz z terenem utwardzonym zajmującej mniej niż 500 m2.

Jestes zainteresowany inwestowaniem w grunty? Zadzwoń

tel: 733 508 203

Kontakt