Kiedy działka jest budowlana, a kiedy rolna?

Home / Kiedy działka jest budowlana, a kiedy rolna?

Planujesz właśnie zakup działki i nie wiesz czy będziesz mógł się na niej wybudować?
Przy tak poważnym zakupie najważniejsza jest pewność, że kupujesz działkę budowlaną. Ten artykuł pozwoli ci zwiększyć poczucie bezpieczeństwa i znaleźć odpowiedź na nurtujące cię pytania dotyczące działek budowlanych i rolnych.

Kiedy działka jest budowlana?

Pytanie to jest z pozoru proste, a jednak wiele osób ma liczne wątpliwości. Działkę możesz nazywać budowlaną wtedy i tylko wtedy jeśli posiada:

  1. miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego z przeznaczeniem pod budownictwo
    lub
  2. warunki zabudowy.

Miejscowy plan zatwierdza rada gminy w drodze uchwały. Natomiast decyzja o warunkach zabudowy wydawana jest przez burmistrza (wójta, prezydenta).

Jakie dokumenty powinieneś sprawdzić?

O występowaniu na danym terenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dowiesz się z zaświadczenia o przeznaczeniu. Dokument ten jest gwarancją tego, że działka jest objęta planem i zawiera informacje jakie jest jej przeznaczenie. na zaświadczeniu będzie podany numeru uchwały powołującej miejscowy plan. Jest to o tyle ważne, że wszystkie zapisy dotyczące kształtowania zabudowy i przeznaczenia terenów sąsiednich możesz sprawdzić odwołując się właśnie do jej oznaczenia i daty sporządzenia. Więcej informacji na temat konstrukcji miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i jego zawartości znajdziesz w innych naszych artykułach.
Jeżeli jesteś zainteresowany zakupem gruntu i przeglądasz oferty sprzedaży, koniecznie proś sprzedającego o okazanie ww. dokumentu. Jeśli nie będzie chciał okazać zaświadczenia powinno to zwiększyć twoją czujność.
Jeżeli chcesz sam sprawdzić przeznaczenie działki musisz zwrócić się do miejscowego urzędu gminy z wnioskiem o wydanie zaświadczenia o przeznaczeniu działki w miejscowym planie. Nie musisz przejmować się czy nie będąc właścicielem działki gmina wyda ci taki dokument. Zgodnie z art. 217 kodeksu postępowania administracyjnego zaświadczenie wydaje się ze względu na interes prawny. Będąc kupującym niewątpliwie taki interes posiadasz. Opłata skarbowa za zaświadczenie wynosi 17 zł W odpowiedzi na wniosek gmina udzieli Ci informacji o przeznaczeniu w formie zaświadczenia.

Sprawdź przeznaczenie i zapisy planu

Kolejnym krokiem jest sprawdzenie przeznaczenia jakie gmina ustaliła dla interesującej Cię działki. Jeżeli są to tereny mieszkaniowe, usługowe lub rekreacyjne to najprawdopodobniej masz do czynienia z działką budowlaną. Poniżej znajduje się przykładowe zaświadczenie o przeznaczeniu w miejscowym planie.

Przed przystąpieniem do transakcji koniecznie przeczytaj zapisy planu. Sama informacja o przeznaczeniu jest jedynie wskazówką o tym co będzie można zbudować. W treści planu znajdziesz parametry wpływające na wygląd domu. Należą do nich takie elementy jak: wysokość i powierzchnia zabudowy, nachylenie dachu, kolorystyka czy położenie względem działki. Jeżeli szukasz odpowiedzi na pytanie co i na jakiej działce możesz wybudować, kliknij tutaj.

A co jeśli nie ma planu?

W Polsce wciąż bardzo dużo terenów nie jest objętych planami. Szacuje się, że jest to ok. 70% powierzchni kraju. Istnieje zatem spore prawdopodobieństwo, że w zaświadczeniu znajdziesz informację o braku planu zagospodarowania przestrzennego. Nie oznacza to jednak, że realizacja inwestycji na takim gruncie nie będzie możliwa i że działka nie jest budowlana. Ostatnią możliwością jest wydanie dla takiej działki decyzji o warunkach zabudowy.

Taką decyzję powinien przedstawić Tobie sprzedający działkę budowlaną bez planu zagospodarowania. Upewnij się koniecznie w urzędzie gminy, że jest ona aktualna. W decyzji o warunkach zabudowy, podobnie jak w miejscowym planie znajdziesz informacje o rodzaju i cechach planowanej zabudowy. Wyznacza się w niej parametry kształtowania zabudowy oraz ustalenia w zakresie komunikacji i infrastruktury technicznej. Wszystkie elementy decyzji o warunkach zabudowy i ich znaczenie znajdziesz tutaj.

Brak decyzji o warunkach zabudowy nie oznacza, że nie można jej uzyskać. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy odbywa się na wniosek i wymaga łącznego spełnienia określonych w ustawie kryteriów:

  • co najmniej jedna działka sąsiednia – dostępna z tej samej drogi publicznej – jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy
  • teren ma dostęp do drogi publicznej
  • istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla planowanej inwestycji.
  • teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne
  • decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi (np. dotyczącymi ochrony środowiska, czy prawa budowlanego)

Kupując działkę z myślą o budowie domu powinieneś zadbać o to, aby działka posiadała już warunki zabudowy. Najlepszym rozwiązaniem byłoby wystąpienie o nie dotychczasowego właściciela. W następnym kroku należy pamiętać jednak o przeniesieniu ich na kupującego. Istnieje jednak również możliwość wystąpienia o decyzję przez osobę nie będącą właścicielem. Wniosek o ustalenie warunków zabudowy możesz złożyć w urzędzie gminy. Więcej o procedurze uzyskiwania znajdziesz klikając tutaj.

Nie daj się oszukać

Zakup działki budowlanej wiąże się z wieloma niebezpieczeństwami. Skupienie się wyłącznie na aspektach fizycznych takich jak widok z działki czy sąsiedztwo terenów zielonych nie może odwrócić Twojej uwagi od dużo ważniejszych kwestii. Odpowiedź na pytanie, czy na działce będziesz mógł się wybudować daje jedynie dokument poświadczający, że dla terenu obowiązuje plan pod budownictwo lub wydana została aktualna decyzja o warunkach zabudowy. Na podstawie naszych wieloletnich doświadczeń przedstawiamy najczęstsze sytuacje powodujące nieporozumienia.
Grunt przeznaczony jest w studium pod budownictwo więc działka jest budowlana
Nic bardziej mylnego. Owszem, studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy jest dokumentem planistycznym kształtującym politykę przestrzenną, ale nie stanowi prawa miejscowego! Nie możesz zatem na tej podstawie uzyskać żadnej decyzji administracyjnej. Przeznaczenie działki w studium jest jednak informacją, która może znacznie przyspieszyć i uprawdopodobnić proces przekształcenia gruntu. O tym czym jest właściwie studium i po co jest tworzone przeczytasz klikając w ten link. Jeśli interesuje cię procedura przekształcenia na działkę budowlaną, kliknij tutaj. Jeżeli natomiast informacje na tej stronie nie są dla ciebie wystarczające, skontaktuj się z nami. Pomożemy znaleźć rozwiązanie problemów z jakimi się zmagasz.
Panie, ale obok stoją już domy
To, że obok działki stoją już domy wcale nie oznacza, że działka jest lub może zostać budowlana. Zakładając, że dla działki nie został sporządzony plan zagospodarowania, ani nie wydano decyzji o warunkach zabudowy, jedyne co możemy wywnioskować z takiego podejścia to to, że najprawdopodobniej działka spełnia warunek uzyskania decyzji związany z sąsiednią zabudową. Jest to jednak zaledwie 1 z 5 warunków koniecznych do wnioskowania o przekształcenie działki, o których pisaliśmy wcześniej.
Jeżeli nie jesteś pewien jaką działkę oferuje ci sprzedający, napisz do nas.

Jestes zainteresowany inwestowaniem w grunty? Zadzwoń

tel: 733 508 203

Kontakt