Z artykułu dowiesz się, jak sprawdzić przeznaczenie wybranej działki oraz rodzaj dopuszczanej na niej zabudowy.
Potwierdzenie przeznaczenia nieruchomości uzyskasz w urzędzie gminy lub miasta. Uzyskane na wniosek zaświadczenie będzie zawierało informacje o obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub – w przypadku jego braku – o tym, czy wydano decyzję o warunkach zabudowy dla konkretnej działki.
W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego
w załączniku graficznym odnajdziesz literowe (literowo-cyfrowe) oznaczenie przeznaczenia mające swój odnośnik w treści. Często stosowane są również oznaczenia kolorystyczne, które rozgraniczają tereny o różnym przeznaczeniu. Zdarza się też, że działka ma kilka różnych przeznaczeń. W takiej sytuacji granice terenu o danym przeznaczeniu określa załącznik graficzny do planu.
W przypadku budowy domu pożądanym przeznaczeniem jest symbol MN – tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Jednak nawet w innych przypadkach, np. kiedy działka oznaczona jest jako rekreacyjna, warto sprawdzić, czy przeznaczenie uzupełniające nie dopuszcza zabudowy mieszkaniowej. W zapisach szczegółowych możesz sprawdzić, czy może ona występować samodzielnie.
Na rysunku dołączonym do planu możemy odnaleźć również tereny zabudowy usługowej, użytkowania rolniczego, zabudowy techniczno-produkcyjnej, zieleni i wód, komunikacji oraz infrastruktury technicznej.
W przypadku zabudowy mieszanej możliwa jest również zabudowa budynkiem jednorodzinnym. Warto jednak mieć na uwadze przyszłe zmiany w naszej okolicy. Dokładne sprawdzenie najbliższego otoczenia pod kątem jego przeznaczenia wykluczy niemiłe niespodzianki.
Decyzja o warunkach zabudowy wydawana jest dla konkretnej inwestycji. W decyzji organ zatwierdza możliwość budowy określonego obiektu zgodnie z wnioskiem inwestora lub odmawia wydania takiej decyzji.
Portalem, który koniecznie musisz odwiedzić, sprawdzając potencjał działki jest Geoportal Krajowy. Wybierając odpowiednią zakładkę, możesz sprawdzić warstwa po warstwie ukształtowanie terenu, rozmieszczenie obiektów, a czasem nawet dostępne media. Warto również zapoznać się z mapami zewnętrznych instytucji, takich jak GDOŚ, Wody Polskie czy Lasy Państwowe. Czasami bowiem w związku z występowaniem stref ochronnych, terenów zalewowych itp. zabudowa może być znacznie ograniczona. Strefy te bardzo często naniesione są w załączniku do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Poniżej przedstawiamy potencjalne problemy, jakie możesz dostrzec podczas przeglądania poszczególnych map. Pamiętaj jednak, że przed problemami niewidocznymi na pierwszy rzut oka uchroni Cię jedynie wizja w terenie oraz badania gruntu.
Również sam kształt działki może powodować utrudnienia
w zabudowie, a nawet ją wykluczyć. Dla przykładu wąski front nieruchomości wymusi wybór projektu bardzo wąskiego domu.
Na działce ściętej, trójkątnej również trudno jest zachować odpowiednie odległości od granicy działki (3 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych w stronę tej granicy, 4 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą
z otworami w stronę granicy). Jednocześnie możliwa powierzchnia zabudowy może okazać się bardzo mała.
64/29 Malanów, przeznaczenie ZL i 7 ML ~13 a
Działka z lasem – obowiązuje strefa ochronna: 12 m
Obszar chronionego krajobrazu – brak obostrzeń
Kształt regularny – brak utrudnień w zabudowie.
Powierzchnia zabudowy – wyraża stosunek powierzchni terenu znajdującego się pod budynkiem mierzonej po jego zewnętrznym obrysie do powierzchni gruntu.
Intensywność zabudowy – określa stosunek powierzchni całkowitej budynku (uwzględniając wszystkie kondygnacje) do powierzchni działki. Przy prostych bryłach często to powierzchnia zabudowy przemnożona przez liczbę kondygnacji.
Powierzchnia biologicznie czynna – rozumie się przez nią część działki pokrytą roślinnością wraz z powierzchnią wód powierzchniowych. Do powierzchni biologicznie czynnych wlicza się również te wysypane kamieniami czy utwardzone powierzchnie ścieżek. W przypadku użycia płyt ażurowych czy kostki ażurowej do wykonania nawierzchni drogi czy parkingu część tej powierzchni również będzie mogła być zaliczona do powierzchni biologicznie czynnej. Podobnie jest w przypadku zastosowania tzw. „zielonych dachów”.
Plan określa również parametry takie jak liczba kondygnacji, wysokość budynków, rodzaj dachów, materiały i kolory elewacji oraz dachów, liczba miejsc parkingowych, obowiązujące i nieprzekraczalne linie zabudowy itp. Nie we wszystkich planach znajdziemy każdy z wymienionych elementów. Niektóre plany mogą być nieco bardziej uproszczone. Wyjaśnienie wszystkich zastosowanych pojęć znajdziemy w początkowej części planu.
• Studnia: odległość od granicy działki minimum 5 m (może być mniej, jeśli sąsiaduje z innymi na działce obok).
• Zbiornik bezodpływowy: odległość od granicy działki minimum 2 m (może być mniej, jeżeli sąsiaduje z innymi na działce obok), od okien i drzwi do pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi minimum 5 m.
• W sytuacji gdy na jednej działce mamy do czynienia ze studnią i zbiornikiem bezodpływowym, odległość między nimi musi wynosić minimum 15 m.
• Budynek: odległość ściany z otworami okiennymi lub drzwiowymi od granicy działki: 4 m; odległość ściany bez otworów okiennych lub drzwiowych: 3 m; odległość od lasu (w ewidencji lub w MPZP): 12 m.
Na rysunku uwzględniono strefy wyznaczone na podstawie: odległości od lasu – 12 m,
odległości od drogi – 5 m,
odległości od granic działki – 4 m.
W konsekwencji możliwa powierzchnia zabudowy wynosi około 270 m².
