Z drugiej części naszego poradnika dowiesz się, na co warto zwrócić uwagę, wybierając idealną działkę dla siebie.
Poza parametrami technicznymi działki oraz jej przeznaczeniem istotny jest również dojazd do nieruchomości. Już na etapie wytyczania zjazdu z drogi na działkę mogą pojawić się utrudnienia. Wysoka skarpa wzdłuż drogi lub gęste drzewa mogą generować spore koszty. Udrożnienia wymagać może również droga dojazdowa do nieruchomości. Pomimo wytyczenia jej w planie zagospodarowania przestrzennego i wydzielenia w formie odrębnej działki ewidencyjnej fizycznie może ona nie istnieć.
W takim przypadku inwestor jest zmuszony do finansowania wykonania dojazdu do kompleksu w całości ze środków własnych, nawet jeśli nie jest właścicielem nieruchomości dojazdowej. Rozwiązanie takie nie tylko wiąże się z kosztami, ale również
z opóźnieniem terminu realizacji inwestycji. Problem drogi dojazdowej do nieruchomości występuje także w przypadku dróg gminnych. Często w budżecie brak jest środków na tego typu inwestycje lub przewiduje się ich realizację w odległej perspektywie czasowej.
Poza fizycznym dojazdem do nieruchomości należy ustalić, czy ma ona formalny dostęp do drogi publicznej. Jest to warunek konieczny na etapie uzyskiwania pozwolenia na budowę. Jeżeli działka nie graniczy bezpośrednio z drogą publiczną, dostęp do niej można uzyskać dzięki możliwości korzystania z drogi wewnętrznej lub dzięki ustanowieniu odpowiedniej służebności drogowej.
Przed zakupem sprawdź:
• Czy droga dojazdowa do nieruchomości jest przejezdna?
• Czy nieruchomość ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej?
• Czy nieruchomość ma zapewniony dojazd przez drogę wewnętrzną, lub czy została ustanowiona służebność przejazdu.
Dla dostaw energii, wody, gazu znajdziemy obecnie wiele alternatywnych rozwiązań. Warto się z nimi zapoznać nie tylko
w przypadku braku możliwości przyłączenia do istniejących sieci.
Informacje na temat wykonania przyłączy poszczególnych mediów znajdziesz w cyklu osobnych artykułów. Poruszają one kwestię możliwych rozwiązań, procedur i potencjalnych kosztów.
W zakresie uzbrojenia działki sprawdź:
• Czy w pobliżu nieruchomości przebiegają sieci: elektryczna, wodociągowa, kanalizacyjna, gazowa i czy istnieje możliwość wykonania do nich przyłączy?
• Jakie są alternatywne możliwości uzyskania dostępu do mediów?
Plany zagospodarowania przestrzennego mogą wprowadzać również strefy ochronne przylegające do linii przesyłowych
(linii elektroenergetycznej, gazowej, wodociągowej etc.). Infrastruktura przesyłowa przebiegająca przez środek działki nie tylko obniża jej atrakcyjność, ale może znacząco utrudnić zabudowę.
W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego mogą pojawić się dodatkowe strefy objęte kolejnymi ograniczeniami. Warto jest dokładnie przeanalizować zarówno treść planu jak i załącznik graficzny, w którym zaznaczone są zasięgi wspomnianych stref. Mogą to być: strefa ochronna cmentarzy, strefa ochronna lotniska, strefa ochronna ujęcia wody, strefa pasa nadbrzeżnego, obszar ograniczonego użytkowania, obszar wymagający przekształceń lub rekultywacji, obszar wpisany do ewidencji/rejestru zabytków i inne.
Sposobowi identyfikowania wskazanych zagrożeń oraz konsekwencjom ich występowania poświęcony jest następny artykuł. Porządkuje on zagadnienia związane ze strefami ochronnymi (kliknij, aby przejść dalej).
Przed zakupem sprawdź otoczenie nieruchomości, ustalając:
• Czy działka znajduje się w odpowiedniej odległości od lasu?
• Czy działka objęta jest jedną z form ochrony przyrody?
• Czy działka znajduje się w strefie archeologicznej/konserwatorskiej?
• Czy działka znajduje się w strefie szczególnego zagrożenia powodzią?
• Czy przez działkę przebiega linia elektroenergetyczna, gazowa, wodociągowa? Czy wprowadzone są strefy ochronne?
• Czy występują inne dodatkowe strefy wskazane w MPZP/WZ?
Przed zakupem nieruchomości należy dokonać dokładnej analizy jej stanu prawnego. Każdorazowo należy zapoznać się z zapisami księgi wieczystej. W dziale I należy zweryfikować oznaczenie nieruchomości i spis praw z nią związanych. W dziale II znajdziemy potwierdzenie, czy faktycznie do sprzedawanej nieruchomości przypisane jest prawo własności czy inne z praw rzeczowych (użytkowanie wieczyste, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu etc.) W dziale III dowiemy się, czy nieruchomość nie jest obciążona dodatkowymi prawami, roszczeniami i ograniczeniami (służebność osobista, służebność drogowa etc.). W ostatnim dziale ksiągi wieczystej możemy sprawdzić, czy nieruchomość nie jest obciążona hipoteką. Należy jednak pamiętać, że nie wszystkie prawa mogą być w księdze wieczystej ujawnione. Jeżeli podjęte zostały czynności wymagające formy aktu notarialnego, notariusz kieruje dokumenty do sądu w celu aktualizacji księgi oraz zamieszcza wzmiankę w odpowiednim dziale księgi wieczystej.
Na pytanie, czy księga wieczysta całkowicie chroni kupującego, odpowiada kolejny z artykułów.
Informacje zawarte w księdze powinny znaleźć potwierdzenie
w dokumencie będącym podstawą nabycia nieruchomości przez osobę zbywającą. Zapoznanie się z aktem notarialnym jest szczególnie ważne. Mogą być w nim zawarte informacje, których nie znajdziemy w księdze wieczystej, takie jak informacja o prawie dożywocia czy służebności przesyłu.
Warto poprosić o wypis i wyrys
Na podstawie wypisu i wyrysu z rejestru gruntów notariusz podczas sporządzania aktu notarialnego potwierdza przedmiot transakcji. Ponadto pierwszym z dokumentów również możemy potwierdzić rodzaj prawa do nieruchomości jakie ma obecny właściciel. Jednak przede wszystkim wypis z rejestru gruntów wskazuje nam dokładną powierzchnię nieruchomości.
Do sporządzenia aktu notarialnego potrzebne będzie również zaświadczenie o przeznaczeniu, strefach rewitalizacji oraz uproszczonym planie urządzenia lasu. Na podstawie tych dokumentów notariusz może przystąpić do sporządzania aktu notarialnego. W uzasadnionych przypadkach notariusz może oczekiwać dodatkowych dokumentów.
Przed przystąpieniem do aktu notarialnego sprawdź:
• zapisy księgi wieczystej,
• dokumenty potwierdzające prawo własności do nieruchomości,
• dokumenty potwierdzające przedmiot umowy (wypis i wyrys z rejestru gruntów, zaświadczenie o strefach rewitalizacji, zaświadczenie o uproszczonym planie urządzania lasu, zaświadczenie o miejscowym planie).
Przed podjęciem decyzji o zakupie nieruchomości zweryfikuj elementy znajdujące się na załączonej liście (kliknij tutaj). Uchroni Cię ona przed potencjalnymi niebezpieczeństwami, które na pierwszy rzut oka mogą być niewidoczne. Jeżeli chcesz dowiedzieć się więcej, zapraszamy do lektury pozostałych artykułów.
